Das Wichtigste in Kürze
- Schlüsselfertig bauen heißt: Sie übernehmen ein fertiges, bewohnbares Haus von einem Vertragspartner.
- Was genau enthalten ist, regelt allein die Bau- und Leistungsbeschreibung – nicht der Begriff.
- Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Küche und oft auch Außenanlagen sind häufig nicht enthalten.
- Rohbau, Ausbauhaus, bezugsfertig und schlüsselfertig sind unterschiedliche Ausbaustufen.
- Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung; Dauer und Umfang regelt der Bauvertrag.
Was bedeutet schlüsselfertig bauen?
Schlüsselfertig bauen bedeutet, dass ein Vertragspartner Ihr Haus plant, alle Gewerke koordiniert und es Ihnen fertiggestellt übergibt – Sie erhalten am Ende den Schlüssel und können einziehen. Der Begriff ist jedoch gesetzlich nicht definiert. Was ein schlüsselfertiges Haus im Einzelfall umfasst, steht ausschließlich in der Bau- und Leistungsbeschreibung und im Bauvertrag.
Der Vorteil liegt in der klaren Verantwortung. Sie müssen nicht selbst Handwerker suchen, Termine abstimmen und Schnittstellen zwischen Gewerken klären. Ein Ansprechpartner trägt die Verantwortung für das Ergebnis.
Weil der Begriff offen ist, unterscheiden sich Angebote teils deutlich. Zwei schlüsselfertige Häuser mit gleicher Wohnfläche können einen sehr unterschiedlichen Leistungsumfang haben. Ein Preisvergleich ist deshalb nur über die Baubeschreibung möglich.
Was steht in der Bau- und Leistungsbeschreibung?
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das wichtigste Dokument beim schlüsselfertigen Bauen. Sie beschreibt, was gebaut wird, in welcher Qualität und mit welchen Materialien. Sie ist Bestandteil des Bauvertrags und damit Maßstab für die Abnahme.
Für Verbraucher schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch bei einem Verbraucherbauvertrag eine Baubeschreibung mit bestimmten Mindestinhalten vor. Dazu gehören unter anderem Angaben zu Art und Umfang der Leistung, zu Gebäudedaten, Grundrissen und Ansichten, zum Energiestandard, zur Baukonstruktion und zur Bauzeit.
Eine gute Baubeschreibung ist konkret. Statt „hochwertige Fliesen“ nennt sie Format, Preisklasse oder Fabrikat, statt „moderne Heizung“ das System. Je genauer die Beschreibung, desto weniger Streit gibt es später.
- Planungsleistungen: Entwurf, Genehmigungsplanung, Statik, Energienachweis
- Gründung: Bodenplatte oder Keller, Annahmen zum Baugrund
- Rohbau: Wandaufbau, Decken, Dachkonstruktion und Dacheindeckung
- Gebäudehülle: Fenster, Außentüren, Fassade, Dämmung
- Innenausbau: Estrich, Putz, Bodenbeläge, Fliesen, Malerarbeiten, Innentüren, Treppe
- Gebäudetechnik: Heizung, Warmwasser, Lüftung, Sanitärobjekte, Elektroausstattung
- Bauleitung, Baustelleneinrichtung, Entsorgung, Endreinigung
- Termine: Bauzeit oder Fertigstellungstermin
Was ist bei einem schlüsselfertigen Haus typischerweise enthalten?
In der Regel umfasst ein schlüsselfertiges Haus alles, was für ein fertiges, bewohnbares Gebäude nötig ist. Dazu gehören Planung und Genehmigung, Rohbau und Gebäudehülle, Innenausbau sowie die komplette Gebäudetechnik.
Bei KOMUNE gehören außerdem Bauleitung und Qualitätssicherung auf der Baustelle dazu, ebenso die gemeinsame Abnahme, die Dokumentation und die Übergabe. Außenanlagen übernehmen wir nach Vereinbarung.
Achten Sie darauf, dass auch scheinbar kleine Positionen geregelt sind: Wer kümmert sich um Baustrom und Bauwasser, wer entsorgt den Bauschutt, wer übernimmt die Endreinigung? Solche Punkte gehören ausdrücklich in den Vertrag.
Was ist beim schlüsselfertigen Bauen oft nicht enthalten?
Viele Kosten liegen außerhalb des Hauses selbst und sind deshalb häufig nicht Teil eines schlüsselfertigen Angebots. Prüfen Sie die folgenden Punkte bei jedem Angebot gezielt.
- Grundstück sowie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag
- Vermessung und Bodengutachten
- Erschließungsbeiträge und Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation
- Mehraufwand bei schwierigem Baugrund, Hanglage oder Grundwasser
- Außenanlagen wie Zufahrt, Terrasse, Zaun und Garten
- Garage oder Carport
- Küche, Möbel, Lampen und Vorhänge
- Bauherrenversicherungen und Finanzierungskosten
- Arbeiten, die Sie selbst übernehmen möchten
Keiner dieser Punkte ist per se ein Problem. Wichtig ist nur, dass Sie ihn kennen und einplanen. Eine Übersicht über diese Kosten finden Sie in unserem Ratgeber zu den Baunebenkosten.
Bezugsfertig vs. schlüsselfertig: Welche Ausbaustufen gibt es?
Neben schlüsselfertig gibt es weitere Ausbaustufen. Auch diese Begriffe sind nicht gesetzlich festgelegt und werden je nach Anbieter unterschiedlich verwendet. Die folgende Übersicht zeigt die übliche Abgrenzung.
| Ausbaustufe | Was üblicherweise fertig ist | Was Sie selbst übernehmen |
|---|---|---|
| Rohbau | Gründung, Wände, Decken, Dachstuhl; je nach Vereinbarung mit Dach, Fenstern und Außentüren | Gesamter Innenausbau und Gebäudetechnik |
| Ausbauhaus | Geschlossene Gebäudehülle, oft mit Teilen der Haustechnik | Innenausbau wie Estrich, Putz, Böden, Fliesen, Maler, je nach Vertrag auch Installationen |
| Bezugsfertig | Haus ist bewohnbar, Technik funktioniert | Einzelne Arbeiten wie Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Außenanlagen |
| Schlüsselfertig | Alle vereinbarten Gewerke fertiggestellt, Übergabe mit Abnahme | Nur Positionen, die vertraglich ausgenommen sind |
Die Ausbaustufe schlüsselfertig bietet den geringsten Koordinationsaufwand für Sie. Niedrigere Ausbaustufen können günstiger wirken, verlagern aber Arbeit, Zeit und Verantwortung auf Sie als Bauherrn.
Wie läuft die Abnahme eines schlüsselfertigen Hauses ab?
Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie das Haus als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. Rechtlich hat sie große Bedeutung: Mit der Abnahme geht in der Regel die Gefahr auf Sie über, die Schlussrechnung wird fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt.
Bei der Abnahme gehen Sie gemeinsam mit dem Vertragspartner durch das fertige Haus. Grundlage ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Mängel und noch offene Restarbeiten werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, zusammen mit einer Frist zur Beseitigung.
- Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und gehen Sie bei Tageslicht durch alle Räume.
- Prüfen Sie Fenster, Türen, Oberflächen, Fliesen, Sanitär und Elektro systematisch.
- Lassen Sie alle Beanstandungen ins Protokoll aufnehmen, auch kleine.
- Ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.
- Lassen Sie sich die Dokumentation übergeben, etwa Pläne, Nachweise und Bedienungsanleitungen der Technik.
Bei KOMUNE erhalten Sie mit der Abnahme die Schlüssel und die vollständige Dokumentation Ihres Hauses.
Welche Gewährleistung gilt beim schlüsselfertigen Haus?
Die Gewährleistung für ein schlüsselfertiges Haus richtet sich nach dem Bauvertrag. Dort sollten Dauer, Umfang und der Beginn der Gewährleistung schriftlich festgelegt sein. Wird das Bürgerliche Gesetzbuch ohne abweichende Regelung zugrunde gelegt, verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken nach fünf Jahren ab Abnahme.
Gewährleistung bedeutet: Treten innerhalb der Frist Mängel auf, die auf die Bauleistung zurückgehen, muss der Vertragspartner sie beseitigen. Normaler Verschleiß und Schäden durch fehlende Wartung fallen in der Regel nicht darunter.
Von der Gewährleistung zu unterscheiden sind Herstellergarantien, etwa für Fenster oder Heizungsanlagen. Diese gelten nach den Bedingungen des jeweiligen Herstellers. Ein Vorteil beim schlüsselfertigen Bauen: Sie haben für Mängel einen Ansprechpartner und müssen nicht klären, welches Gewerk zuständig ist.
Welche Regelung für Ihr Haus gilt, steht im Bauvertrag. Lassen Sie sich vor der Unterschrift erklären, ob die Gewährleistung nach BGB oder nach VOB/B vereinbart ist und wie Mängel gemeldet werden.
Bauen in der Region Heilbronn
KOMUNE baut Massivhäuser schlüsselfertig im Auftrag privater Bauherren und Investoren – von Weinsberg aus in der Region Heilbronn. Die Ausführung übernehmen geprüfte Partnerbetriebe aus der Region. KOMUNE plant, koordiniert und überwacht die Arbeiten und bleibt Ihr einziger Vertragspartner.
Was schlüsselfertig in Ihrem Fall umfasst, legen wir vor Baubeginn gemeinsam fest und halten es in der Bau- und Leistungsbeschreibung schriftlich fest. In einer unverbindlichen Erstberatung besprechen wir Ihr Vorhaben, Ihr Grundstück und die Frage, welche Leistungen Sie von uns erwarten und welche Sie selbst übernehmen möchten.
