Das Wichtigste in Kürze
- Baunebenkosten sind Kosten rund um Grundstückserwerb, Planung, Genehmigung, Absicherung und Finanzierung.
- Sie sind in keinem Hauspreis enthalten und werden deshalb häufig unterschätzt.
- Die größten Posten sind meist Grunderwerbsteuer, Erschließung und Hausanschlüsse sowie Finanzierungskosten.
- Viele Banken erwarten, dass Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
- Eine vollständige Liste von Anfang an schützt vor Finanzierungslücken.
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten sind alle Kosten eines Bauvorhabens, die nicht in das Gebäude selbst fließen, aber für Grundstückserwerb, Planung, Genehmigung und Bau notwendig sind. Typische Baunebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Vermessung, Bodengutachten, Erschließung, Genehmigungsgebühren, Versicherungen und Finanzierungskosten. Sie kommen zum Grundstückspreis und zu den Baukosten hinzu und sollten von Anfang an fest im Budget stehen.
Der Begriff wird nicht einheitlich verwendet. Manche zählen nur Planungs- und Genehmigungskosten dazu, andere auch alle Kosten rund um den Grundstückskauf. Für Ihre Budgetplanung ist die weite Sicht sinnvoller: Entscheidend ist, dass keine Position fehlt.
Als grobe Orientierung rechnen viele Bauherren mit Baunebenkosten von rund 15 bis 20 Prozent der Baukosten. Je nach Grundstück, Gemeinde und Finanzierung können es auch mehr oder weniger sein – eine belastbare Zahl ergibt erst die Aufstellung für Ihr eigenes Vorhaben.
Welche Baunebenkosten fallen beim Hausbau an?
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Positionen. Nicht jede fällt bei jedem Bauvorhaben an, und die Höhe hängt stark vom Einzelfall ab.
| Position | Wofür | Höhe |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Steuer auf den Kaufpreis des Grundstücks | 5,0 % des Grundstückskaufpreises (Baden-Württemberg, Stand 2026) |
| Notar | Beurkundung des Kaufvertrags, Abwicklung, ggf. Grundschuldbestellung | Gesetzlich nach GNotKG, abhängig von Kaufpreis und Grundschuld; zusammen mit dem Grundbuch oft rund 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Grundbuch | Eintragung von Auflassungsvormerkung, Eigentum und Grundschuld | Gesetzlich nach GNotKG, abhängig von Kaufpreis und Grundschuld (siehe Notar) |
| Makler | Vermittlung des Grundstücks, falls ein Makler beteiligt ist | Nach Vereinbarung, häufig einige Prozent des Kaufpreises zzgl. MwSt.; entfällt ohne Makler |
| Vermessung | Grenzfeststellung, Lageplan für den Bauantrag, Gebäudeabsteckung und Einmessung | Abhängig von Grundstück und Leistungsumfang |
| Bodengutachten | Untersuchung des Baugrunds als Grundlage für Gründung und Statik | Abhängig von Grundstück und Umfang der Untersuchung |
| Erschließung | Erschließungsbeiträge der Gemeinde für Straße, Kanal, Beleuchtung | Abhängig von Gemeinde, Satzung und Grundstück |
| Hausanschlüsse | Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas, Telekommunikation | Abhängig von Versorgern, Leitungslänge und Grundstück |
| Bauvoranfrage | Verbindliche Vorabklärung einzelner Fragen zur Bebaubarkeit | Gebühr der Baurechtsbehörde, abhängig vom Vorhaben |
| Baugenehmigung | Gebühren für das Genehmigungsverfahren | Gebühr der Baurechtsbehörde, abhängig vom Vorhaben |
| Statik und Prüfstatik | Tragwerksplanung, ggf. Prüfung durch Prüfingenieur | Abhängig von Gebäude und Anforderungen |
| Versicherungen | Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung | Abhängig von Bausumme und Versicherer |
| Finanzierung | Zinsen während der Bauzeit, Bereitstellungszinsen, Bankgebühren | Abhängig von Darlehen, Zinssatz und Auszahlungsplan |
| Baustrom und Bauwasser | Versorgung der Baustelle während der Bauzeit | Abhängig von Bauzeit und Versorger |
| Außenanlagen | Zufahrt, Wege, Terrasse, Einfriedung, Garten, sofern nicht im Bauvertrag | Abhängig von Umfang und Ausführung |
| Umzug und Einrichtung | Umzug, Küche, Möbel, Lampen | Abhängig von Ihren Wünschen |
Welche Kosten entstehen beim Grundstückskauf?
Wer ein Baugrundstück kauft, zahlt neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer. Sie bemisst sich am Kaufpreis, der Steuersatz wird von jedem Bundesland selbst festgelegt. Achtung: Werden Grundstückskauf und Bauvertrag so miteinander verknüpft, dass sie als einheitliches Geschäft gelten, kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer seit November 2011 5,0 Prozent des Kaufpreises (Stand 2026). Bei einem Grundstück für 200.000 Euro sind das 10.000 Euro.
Hinzu kommen die Kosten für den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet und die Abwicklung übernimmt. Ist ein Makler beteiligt, fällt zusätzlich eine Provision an. Wenn Sie auf einem Grundstück bauen, das Sie bereits besitzen, entfallen diese Posten.
Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?
Beim Grundstückskauf wird das Grundbuch in mehreren Schritten geändert. Zunächst wird meist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Ihren Anspruch auf das Grundstück sichert. Danach folgt die Eintragung als Eigentümer. Finanzieren Sie über eine Bank, wird außerdem eine Grundschuld eingetragen.
Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert des Geschäfts, also nach Kaufpreis und Höhe der Grundschuld. Verhandelbar sind sie nicht. Eine konkrete Berechnung erhalten Sie beim Notar.
Als Orientierung liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen häufig bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises; für eine Grundschuld zur Finanzierung kommen weitere Gebühren hinzu. Die genaue Höhe ergibt sich aus den Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Was sind Erschließungskosten?
Die Erschließung macht ein Grundstück bebaubar: Es braucht Zufahrt über eine öffentliche Straße sowie Anschluss an Wasser, Abwasser und Strom. Bei den Erschließungskosten sind zwei Teile zu unterscheiden.
- Öffentliche Erschließung: Die Gemeinde baut Straße, Kanal und Beleuchtung und erhebt dafür Beiträge von den Grundstückseigentümern. Ob diese schon bezahlt sind, sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein.
- Private Erschließung bzw. Hausanschlüsse: Die Leitungen von der Straße bis ins Haus beauftragen Sie bei den Versorgern. Die Kosten hängen von Leitungslänge, Grundstück und Versorger ab.
Fragen Sie beim Kauf eines Grundstücks gezielt nach, ob es „voll erschlossen“ ist und ob noch Beiträge ausstehen. In Neubaugebieten sind Erschließungsbeiträge oft bereits im Kaufpreis enthalten, bei Baulücken im Bestand nicht immer.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Mit einer Bauvoranfrage klären Sie vorab einzelne Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks verbindlich mit der Baurechtsbehörde, etwa zur Zahl der Wohnungen oder zur Gebäudehöhe. In Baden-Württemberg spricht die Landesbauordnung dabei vom Bauvorbescheid.
Die Bauvoranfrage ist sinnvoll, wenn Sie ein Grundstück noch nicht gekauft haben oder Ihr Vorhaben vom Bebauungsplan abweicht. Die Gebühr richtet sich nach dem Vorhaben und der zuständigen Behörde. Hinzu kommen die Kosten für die Unterlagen, die ein Planer erstellt.
Die Gebühren richten sich nach der Gebührensatzung der zuständigen Baurechtsbehörde und meist nach den Baukosten Ihres Vorhabens. Die genaue Höhe erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde oder beim Landratsamt.
Welche Baunebenkosten werden oft vergessen?
Einige Positionen tauchen in vielen ersten Kalkulationen nicht auf. Prüfen Sie Ihre Budgetplanung deshalb gezielt auf folgende Punkte.
- Bereitstellungszinsen, wenn Teile des Darlehens erst später abgerufen werden
- Doppelte Wohnkosten, wenn Miete und Kreditrate während der Bauzeit parallel laufen
- Mehraufwand bei schwierigem Baugrund, der erst durch das Bodengutachten erkennbar wird
- Einmessung des fertigen Gebäudes durch den Vermesser
- Außenanlagen, Garage oder Carport, wenn sie nicht Teil des Bauvertrags sind
- Küche, Lampen, Vorhänge und Möbel für zusätzliche Räume
- Unabhängiger Bausachverständiger, falls Sie einen hinzuziehen möchten
Wie planen Sie Baunebenkosten richtig ein?
Beginnen Sie mit einer vollständigen Liste und ordnen Sie jeder Position einen Betrag oder zumindest eine Schätzung zu. Die Tabelle oben eignet sich als Checkliste. Ergänzen Sie eine Reserve für Unvorhergesehenes.
Viele Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Klären Sie das früh, denn es beeinflusst, wie viel Sie insgesamt finanzieren können. Eine Übersicht über die Gesamtkosten eines Hausbaus finden Sie im Ratgeber Was kostet ein Hausbau?.
Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Unvorhergesehenes ein – häufig werden rund 10 Prozent der Baukosten empfohlen. Diese Reserve gehört nicht zu den Baunebenkosten, sondern kommt obendrauf.
Bauen in der Region Heilbronn
KOMUNE baut Massivhäuser schlüsselfertig im Auftrag privater Bauherren und Investoren – von Weinsberg aus in der Region Heilbronn. Die Ausführung übernehmen geprüfte Partnerbetriebe aus der Region. KOMUNE plant, koordiniert und überwacht die Arbeiten und ist Ihr einziger Vertragspartner.
Viele Baunebenkosten hängen vom Grundstück ab. Deshalb prüfen wir zu Beginn Bebauungsplan, Erschließung und Machbarkeit Ihres Vorhabens und zeigen Ihnen, welche Positionen im Bauvertrag enthalten sind und welche Sie zusätzlich einplanen sollten. Vereinbaren Sie dazu eine unverbindliche Erstberatung.
